Upaya pemerintah untuk mendorong sektor properti
bangkit dari keterpurukan, belum menampakkan hasil.
Padahal, secara teori, upaya-upaya tersebut mestinya
bisa membangkitkan gairah membangun bagi pengembang, dan membeli bagi konsumen.
Sebut saja deregulasi berupa Paket Kebijakan Ekonomi
(PKE) XI mengneai penurunan tarif Pajak Penghasilan (PPh) final menjadi
0,5 persen dan tarif Bea Perolehan atas Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) menjadi
maksimal 1 persen.
Berikutnya PKE XIII tentang Perumahan untuk Masyarakat
Berpenghasilan Rendah (MBR). Belum lagi nilai tukar Rupiah yang terus
menunjukkan stabilitas berada pada kisaran Rp 13.300, dan suku bunga acuan Bank
Indonesia juga rendah, 4,75 persen, serta tingkat inflasi 4,37 persen.
Namun, apa daya, semua faktor dan kondisi tersebut
belum mampu mendongkrak sektor properti kembali kepada khittah-nya
sebagai lokomotif ekonomi Nasional. Disebut sebagai lokomotif karena dapat
mengerakkan sekitar 177 industri lainnya.
Demikian halnya dengan pengampunan pajak alias tax
amnesty yang digembar-gemborkan bisa mengalir deras ke sektor
properti, ternyata minim, untuk tidak dikatakan nihil.
Apa yang salah dari semua ini?
Managing Director Savills Indonesia Craig Williams
secara khusus berbincang dengan KompasProperti, Rabu (26/7/2017).
Dia mengatakan, sektor properti Indonesia belum akan bangkit dalam waktu dekat.
Bahkan, dia berani memprediksi, sinyalemen kebangkitan
itu belum muncul hingga akhir 2019.
"Setelah itu, setelah semua rampung, seperti
pembangunan infrastruktur, macam mass rapid transit (MRT), light
rail transit (LRT), dan jalan tol, tanda-tanda kebangkitan mulai
terlihat," kata Craig.
Namun, hal itu juga tidak cukup signifikan. Pasalnya,
pembangunan infrastruktur hanya bersifat "setengah-setengah". MRT
Jakarta saja, hanya dibangun satu jalur dari Lebak Bulus-Bundaran Hotel
Indonesia.
"Bagaimana dengan jalur lainnya? Kapan jalur
transportasi di Jakarta terintegrasi dan konektivitas terwujud di seluruh
wilayah? Sangat tidak efektif. Itu tidak akan cukup menjadi booster sektor
properti," tambah Craig.
Begitu juga dengan beberapa inisiatif dan insentif
seperti disebutkan di atas, belum bisa membawa sektor properti Indonesia ke
masa-masa bulan madu tahun 2012-2013.
Khusus tentang tax amnesty yang
dimulai pada 1 Juli 2016 dan berakhir pada 31 Maret 2017, Craig tidak melihat
ada pengaruhnya. Ini karena dana yang masuk sektor properti tidak sebanyak yang
diharapkan.
Selama 9 bulan pelaksanaan tax amnesty,
sejumlah pencapaian memang cukup mencengangkan. Berdasarkan data Ditjen Pajak,
total harta yang dilaporkan mencapai Rp 4.865,77 triliun. Angka tersebut berada
di atas target yang dicanangkan yakni Rp 4.000 triliun.
Dari total harta yang dilaporkan, yang paling
fenomenal adalah deklarasi harta dalam negeri yang mencapai Rp 3.687
triliun.
Para pelaku bisnis sektor properti sangat
"kegeeran" karena berharap terlalu tinggi terhadap amnesti pajak.
Untuk membangkitkan kembali gairah sektor ini, lanjut
Craig, pemerintah harus memulihkan daya beli masyarakat.
"Goverment spending harus digenjot.
Tidak hanya di sektor jangka panjang macam infrastruktur, melainkan juga daya
beli masyarakat. Bagaimana cara meningkatkan daya beli? Ciptakan iklim ekonomi
dan bisnis yang kondusif," tutur Craig.
Dia kemudian menyebut kebijakan fiskal yang setengah
hati dan tidak terlalu menarik masyarakat, terutama kelas menengah ke atas
untuk membeli properti.
Jika mereka membeli apartemen seharga Rp 5 miliar
hingga Rp 10 miliar, pajak yang dibebankan luar biasa tinggi.
"Pajaknya demikian tinggi, hampir Rp 500 juta.
Siapa yang mau bayar pajak segede itu?," timpal Head of Research Savills
Indonesia, Anton Sitorus.
Penuturan Craig dan Anton bukan isapan jempol belaka,
atau hanya sentimen negatif sesaat. Suara realistis juga datang dari
pengembang.
Ketua Dewan Pembina DPP Asosiasi Pengembang Perumahan
dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Eddy Ganefo mengungkapkan, hingga
saat ini pengembang kesulitan membangun rumah, terutama untuk MBR.
"Deregulasi yang diinisiasi pusat, terutama PKE
XIII, hanya dianggap angin lalu oleh pemerintah daerah (pemda). Banyak
pengembang mengeluh karena masih banyak Pemda yang tidak menjalankannya di
tataran praksis," beber Eddy.
Tak cuma itu, pungutan liar di beberapa daerah
tertentu, kata Eddy, masih terus terjadi dan melembaga hingga level kelurahan.
"Bagaimana mau mencapai target Sejuta Rumah, dan
properti bangkit jika PKE XIII tidak jalan di lapangan," keluh Eddy.
Padahal kebutuhan hunian masih sangat tinggi, sekitar
11,5 juta unit. Dari total jumlah itu, yang bisa dipenuhi pengembang, maksimal
hanya 200.000 unit per tahun.
Jika PKE XIII tidak kunjung jalan, maka akses untuk
mereduksi backloghunian tidak akan mulus.
Selain itu. tambah Eddy, rendahnya kemampuan dan daya
beli konsumen juga menjadi catatan tersendiri, mengapa kemudian tawaran-tawaran
rumah baru dari para pengembang hanya menjadi "onggokan" di
sudut-sudut kota.
Hal serupa berlaku juga untuk apartemen alias hunian
vertikal. Data Colliers International Indonesia menyebutkan, tingkat serapan
apartemen eksisting di Jakarta pada Semester I-2017 stagnan, cenderung turun
0,1 persen lebih rendah dari total 179.380 unit dibanding periode yang sama
tahun 2016.
Sementara tingkat serapan apartemen dalam konstruksi
tercatat melorot 3,5 persen dari total 21.167 unit dibandingkan periode yang
sama tahun lalu.
Kondisi lebih parah terjadi pada bisnis perkantoran.
Riset Savills Indonesia menunjukkan, hingga Juni 2017, tingkat kekosongan
gedung-gedung perkantoran mencapai 18,4 persen dari total luas 5,7 juta meter
persegi.
"Padahal tingkat kekosongan sebelumnya 15,7
persen," kata Anton.
Ini artinya terdapat 894.000 meter persegi ruang
kantor kosong di Jakarta atau lebih dari 90 kali luas lapangan sepakbola
standar internasional.
Ada harapan
Kendati rapor merah terjadi di hampir semua sub-sektor
properti, namun Senior Associate Director Research Colliers International
Indonesia Ferry salanto melihat masih da harapan pada masa yang akan datang.
"Setidaknya, fundamental ekonomi Nasional masih
positif. Perbaikan untuk memulihkan ekonomi membawa sentimen positif. Langkah-langkah
aktif pemerintah memulihkan ekonomi bisa mengembalikan kepercayaan pasar,"
kata Ferry.
Saat ini, tambah dia, sebetulnya momentum yang tepat
bagi para konsumen rasional untuk membeli properti di tengah kondisi stagnasi
harga.
0 komentar:
Posting Komentar