Dalam
delapan tahun terakhir, hampir tidak ada pengembang swasta yang memasok rumah
susun sederhana milik (Rusunami) di Jabodetabek, meski kebutuhan hunian murah
terjangkau cukup tinggi. Beberapa hambatan menjadi penyebab keengganan
pengembang swasta membangun hunian vertikal khusus untuk MBR tersebut. Apa
saja?
Hambatan
utama adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) rusunami sebesar 10 persen tidak
ditanggung pemerintah, seperti halnya untuk rumah tapak sederhana. Hal itu
menjadi masalah karena menambah biaya pembangunan, padahal di sisi lain, harga
jual rusunami harus mengikuti batasan harga (plafon) dari pemerintah.
Hambatan
lain karena harga rusunami tidak diperbarui setiap tahun, juga kondisi yang
berbeda dengan rumah tapak sederhana yang harganya setiap tahun otomatis naik.
Padahal jelas sekali kalau biaya membangun rusunami lebih mahal dan waktu
pembangunannya lebih lama dibanding rumah tapak. Rumah tapak hanya sekitar
empat bulan, sementara rumah susun bisa memakan waktu dua tahun pembangunan.
“Oleh karena
membangun rusunami itu lebih lama, maka interest during construction
(IDC) seharusnya diperhitungkan oleh pemerintah,” kata Direktur Utama Synthesis
Development, Budi Yanto Lusli yang ditulis Liputan6.com, Selasa (18/7/2017).
Hal lain
yang masih menahan keinginan pengembang membangun rusunami, tambah Budi Yanto,
adalah adanya aturan akad kredit yang baru bisa dilakukan setelah serah terima
unit yaitu selama dua tahun. Aturan ini mengganggu cash flow pengembang,
karena selama dua tahun juga tidak ada pemasukan untuk pengembang.
Ketentuan
mengenai lahan parkir turut menambah rumit pembangunan rusunami. Menurut Budi,
sebagai rumah subsidi rusunami dianjurkan tidak memiliki lahan parkir yang
luas, karena penghuninya MBR yang lebih mengandalkan transportasi publik.
Namun, di banyak daerah setiap hunian vertikal justru diwajibkan menyediakan
ruang parkir dengan rasio perbandingan beragam. Di Jakarta misalnya 1:10, dan
di Tangerang 1:5.
Lebih
Efisien
Kendala pun
dirasakan pengembang pelat merah, Perum Perumnas. Menurut Direktur Pemasaran
Perum Perumnas, Muhammad Nawir, seharusnya di kota-kota besar yang kemacetan
lalu lintas sudah sangat parah, pemerintah daerah perlu mendorong pembangunan
hunian ke arah vertikal.
“Memang
harusnya dibangun secara vertikal, enggak ada solusi lain. Namun, masalah
ketentuan harga khususnya untuk rusunami pemerintah harus lebih dulu sepakat
mengenai kelayakan dan keterjangkauan harganya,” ujar Nawir.
Namun akibat
hambatan yang cukup banyak, tambah Nawir, sejak 2011 sedikit sekali pengembang
yang mau membangun rusunami. Seharusnya, dengan banyaknya kemudahan di sektor
properti pengembang lebih banyak membangun rusunami. Namun kenyataannya,
kemudahan di sektor properti yang berlaku untuk rumah tapak masih belum
dirasakan dalam membangun rusunami.
“Kemudahan
dalam pembangunan rumah tapak sudah relatif lebih cepat. Namun untuk vertikal
masih sulit apalagi jika di daerah,” jelas Nawir.
Menurut dia,
daerah masih lambat mengimplementasi kebijakan yang dilakukan oleh pusat yang
tertuang dalam Paket Kebijakan Ekonomi (PKE) XIII dan tindak lanjut melalui
Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Nawir dan
juga pengembang lain sangat berharap di pemerintah daerah mengimplementasikan
kebijakan tersebut dengan Peraturan Daerah (Perda), karena tiap daerah biasanya
memiliki perda sendiri dalam mengatur proses perizinan. Terutama dalam hal
waktu, kalau bisa dipercepat karena pengembang butuh kepastian dalam membangun
dan masyarakat membutuhkan rumah.
Dia pun
menyoroti mengenai bantuan uang muka untuk pembelian rusunami yang belum sebaik
rumah tapak. Jika rumah tapak sederhana bisa mendapatkan bantuan uang muka dari
Bapertarum PNS dan BPJS Ketenagakerjaan, maka rusunami belum bisa memperoleh
fasilitas tersebut.
Oleh karena
itu, dia mendorong pemerintah pusat dan pemerintah daerah memberikan perhatian
besar terhadap pembangunan rusunami terlebih di kota-kota.
Perumnas
saat ini sedang mengembangkan proyek rusunami di Bandar Kemayoran, Bekasi,
Karawang, dan Cengkareng. Selain membangun apartemen murah yang mengusung
konsep transit oriented development (TOD) di tiga stasiun kereta, yaitu
di Stasiun Bogor, Tanjung Barat, dan Pondok Cina.
Referensi : bisnis.liputan6.com
0 komentar:
Posting Komentar